随着网络销售群的日益壮大，以淘宝、京东、唯品会等为代表的网络零售巨头已经形成。他们在并购市场比较活跃，不过，这些并购与实体零售业融合的程度较低。这些关闭的百货市场、购物中心，是中国实体商品交易市场走向闭店潮的一个缩影。当前商业地产已较为饱和，然而结构性的机会依然存在，正如在这么多商业百货关店的同时，也有许多商业购物中心正在开业。作为商业地产开发商，如果搞不清楚这些变化，只能在饱和的红海里溺死。

　　一、实体商业关门潮汹涌来袭

　　继今年年初关闭10店，日前，国内百货行业领头羊万达百货被曝大规模清货关店，据报道，万达百货计划关闭全国46店，剩余39家盈利门店，且一些门店还将要进行调整，压缩经营面积。此外，万达集团旗下大歌星ktv亦不能幸免。继去年9月，13家大歌星门店因经营不善而关店。万达大歌星剩下的80多店也将全面退出，这些门店或被转让，或改变成餐饮、商铺等其他业态。

　　尽管已经有点触目惊心，但以上列举的只是商业百货/超市关店的冰山一角。比如，麦当劳今年将在全球关闭700家店。据联商网发布的《2016年上半年主要零售企业关店统计》显示，2016年上半年，主要零售企业（含百货、超市）在国内共计关闭121家，其中百货业态关闭25家。几乎囊括了中国当前所有最知名的企业，包括上文提及的万达百货、天虹商场、阳光百货、家乐福、百盛百货、马莎百货、津乐汇百货等。

　　传统商业关店潮，绝非一时之风。过去，天虹商场开到哪里火到哪里，目前也不得不关店。业内预计这种趋势还将持续，沉浸在多年高速发展的优越感中的传统百货业乃至超市，麦当劳这样巨无霸都到了要转型的十字口。

　　二、产品过剩和电商冲击是主因

　　传统商业百货、超市以及像麦当劳这样的巨无霸关店，主要原因有四点：一是电商冲击，百货超市等业态被分流了消费人群，经济不景气，消费也下降，而这些百货和超市试水电商，目前还没得到突出进展；二是实体零售业态未能及时满足顾客需求，销售业绩不佳；三是战略结构调整；四是房屋租赁到期。

　　其中，第四点的因素几乎可以忽略，如果仅仅只是租赁到期，不会引发市场的恐慌。战略结构调整的确实有，比如天虹在关闭东莞厚街门店的同时，也在珠海等地开新的门店。这里的结构，既有商业业态，也有城市布局等。

　　经济不景气，产品过剩。当前，宏观经济增速不景气。加上最近这段时间又来了股灾，最后的接盘侠亏得都关灯吃面，消费回暖动力不足，消费增速在低位运行。事实上，2012年以来，社会消费品零售总额的增速整体一直处于下行通道中。当工资上涨的速度赶不上物价上涨的速度时，过剩自然就产生了。这件事情无解，只能坐等。

　　电商冲击，抽水明显。实体商业与电商的博弈，最著名的莫过于王健林与马云1个亿的赌约。现在整个商业地产的实体部分如同一个池塘里的水，雨水越来越少（宏观经济不景气），还有抽水机在不停地加大马力抽水去浇地（电子商务），结果可想而知。

　　当前，整个商业的，客户的需求都发生了巨大的变化，紧靠一些小层面的术的变化已经不足以力挽狂澜。以客户体验为中心并不是互联网发明的，传统百货业的根本问题，不在于电商的冲击，而在于沉浸在多年高速发展的优越感中迷失了自己，不思进取。线下零售商面临着租金、人工成本刚性上涨压力，未来依然堪忧，但转型线上则意味着面临大投入，竞争激烈等困境。